dscr icr 違いを徹底解説！借入審査のポイントを中学生にも伝わるやさしい解説

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dscr icr 違いを理解するための基本

金融の世界には"返済能力"を示すさまざまな指標があり、その中でも DSCRと ICR は特に重要です。
DSCRはキャッシュフローの安定性を直感的に表す指標で、NOI（Net Operating Income）を debt service（年間の元利返済額）で割った値として計算されます。
この比率が高いほど、万が一家計の収入が少し落ちても返済を続けやすいと判断されます。反対に低いと、返済が苦しくなるリスクが高くなるため金融機関は慎重になります。
一方で ICRは利息部分の返済能力を中心に見る指標です。よく使われる定義としては NOI や EBIT（税引き前利益＋金利・減価償却前の利益）を
Interest（利息支払い額）で割ることで算出されます。
この比率が大きいほど、利息の支払いを確実に賄える余裕があると評価されます。

DSCRとICRは名前が似ていますが、測る対象が少し異なります。
DSCRは「全体のキャッシュフローがどれくらい返済に余裕を生むか」を示します。
ICRは「利息の支払い部分をどれだけカバーできるか」を評価する指標です。
この二つを同時に見ることで、ローン返済のリスクを多角的に把握できます。
ただし、貸す側の定義によって計算方法が変わることがあるため、具体的な数値を使って話す際には「この指標はどの定義で計算されているか」を確認することが大切です。

DSCRとICRの定義

まずは代表的な定義を整理します。
DSCR = NOI ÷ Debt Service です。ここで Debt Service は元利返済額を指します。
ICR = NOI（または EBIT） ÷ Interest です。Interest は年間の支払利息の合計を指します。
これらの式は金融機関や物件の性格によって微妙に異なる場合があるので、申請時には「どの資産を基準に計算しているか」を必ず確認しましょう。

実務での使い分けと注意点

実務では、まず DSCR を見て「キャッシュフローの安定性」を評価します。NOI が安定しており、Debt Service が一定であれば、返済不能のリスクが低いと判断されやすいです。
次に ICR を確認して「利息返済の余裕」を点検します。特に金利が変動するローンや長期耐性を評価する際には ICR が重要な指標になります。
ただし、NOI は季節変動や空室率の影響を受けやすい点に注意が必要です。NOI が一時的に高い年度だけをみて判断すると、将来の返済リスクを過小評価してしまうことがあります。
さらに、税金や減価償却、修繕費の変化など会計処理の違いも影響します。
thus したがって、DSCRとICRの両方を長期的な視点で追跡することが、健全な財務判断には欠かせません。
借入額を決めるときには、これらの指標だけでなく、資産の市場価値の変動、空室リスク、金利動向、返済計画の柔軟性などを総合的に検討しましょう。

表で見る違い

以下の表は、DSCRとICRの基本的な違いを簡潔にまとめたものです。
表を見れば、どの場面でどちらを重視すべきかが分かりやすくなります。
なお、実務では金融機関ごとに独自の基準や公式を使うことが多いので、最終的な判断は各社の指針を確認してください。

able>指標意味計算式の例長所短所DSCRDebt Service Coverage RatioNOI ÷ Debt Serviceキャッシュフローの総合的な安定性を評価NOIが季節変動に左右されると誤解のもとになることがあるICRInterest Coverage RatioNOI ÷ Interest または EBIT ÷ Interest利息支払いのカバー力を評価しやすい減価償却や税金の影響を取りにくい場合があるble>

ピックアップ解説

ねえねえ、dscrとicrの違いって友だち同士で話してるときに『キャッシュの安定さ』と『利息の支払い余裕』の2つを分けて考える感じだよね。DSCRは家計全体の現金の安定度を見るんだ。家の家賃収入から固定の返済を引いた残りがどれくらいあるかを示すNOIを、年間の返済額で割るだけ。数字が1を超えていれば、返済に余裕があるってこと。ICRはもう一歩踏み込んで、利息だけを取り出して返済できるかを見ている感じ。利息が増えた場合、たとえ総収入が安定していても返済が苦しくなることがあるんだ。こうやって二つを同時に見れば、“この物件は長い目で見て返済しやすいか”が見えてくる。最近では新しいプロジェクトほどこの二つをセットでチェックする傾向が強いよ。難しく聞こえるかもしれないけど、要は「お金がどれだけ安定して入ってきて、どれだけ利息を支払えるか」を同時に考える練習だと思えばいいんだ。高校生や大学生の僕らでも、ローンの仕組みを理解する第一歩として覚えておくと役立つよ。

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