REITとREITファンドの違いを完全解説！初心者が知っておくべきポイントと選び方

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REITとREITファンドの違いを徹底解説！初心者が知っておくべきポイントと選び方

この二つはどちらも不動産投資に関係しますが、性質やリスク、手間のかかり方が大きく異なります。
初心者でもつまずきにくいよう、基本の考え方と実務的なポイントを、できるだけ平易な言葉で丁寧に解説します。
まずは全体像をつかむことから始めましょう。

REITとREITファンドは「現物の不動産を直接持つかどうか」で分かれます。REITは現物の資産を直接所有して賃料収入を投資家に分配する仕組み、REITファンドは複数のREITを組み入れて投資するファンド形式です。これだけの違いでも、購入方法、費用、税制、リスクの性質は大きく変わります。
以下の節では、それぞれの特徴を丁寧に掘り下げ、最後には自分に適した選び方のポイントを整理します。

なお、実務での判断には個別の商品資料の確認が欠かせません。本記事は基本を理解するためのガイドとして読んでください。

長くなりますが、読み進めるうちに「何を買うべきか」が見えてくるはずです。

1. REITとは何か？

REIT（Real Estate Investment Trust = 不動産投資信託）は、不動産を実際に所有して生む賃料収入を、投資家に分配する仕組みです。
上場されているものは株式と同じように市場で売買でき、取引の流動性が高いのが特徴です。
現物の不動産を保有しているため、物件の価値や賃貸状況、空室率といった実績が直に収益に影響します。
利回りは「配当利回り」として示され、景気や金利動向、物件の所在地・用途（オフィス、物流、住宅など）によって大きく変動します。
また、REITは法令により一定の分配を求められるケースが多く、定期的なキャッシュフローを重視する投資家に適しています。
投資の手間は比較的少なく、個別の物件評価を自分で行う必要は少ない反面、市場全体の影響を受けやすい側面もあります。
総じて、安定的な配当を狙いつつ、株式市場の動きとともに価格変動も体感したい人に向く投資対象です。

2. REITファンドとは何か？

REITファンドは、複数のREITを組み入れた投資信託の一種です。ファンドを通じて間接的に不動産投資を行うことで、1つのREITに集中投資するリスクを低減できます。
投資家はファンドを購入するだけで、実際の物件選定や運用は専門のファンドマネージャーに任せます。
その分、分散効果が高くなる点、複数のREITの成績をまとめて見られる点がメリットです。
デメリットとしては、ファンドの運用コスト（信託報酬など）がかかる点と、ファンド全体の純資産が大きく動く影響を受けやすい点が挙げられます。
また、REITファンドの配当は、ファンド内のREITの分配金の総和と、ファンドの運用成績に応じた再投資の影響を受けます。
長期的には、個別REITを直接買うよりも「広く分散されたポートフォリオ」を手軽に持つことが可能です。
投資目的が「分散と安定性を重視すること」であれば、REITファンドは有力な選択肢になります。

3. 共通点と相違点を比較

共通点としては、どちらも不動産を投資対象にしており、賃料収入の一部を投資家に分配することを目的としています。また、上場REITは株式市場で取引される点、REITファンドは投資信託として投資家が出資する点も共通しています。

相違点は以下の通りです。
1) 所有方法：REITは現物の不動産を直接所有、REITファンドは複数のREITを組み入れて間接投資。
2) 費用構造：REITは主に管理費用がかかるのみ、REITファンドは信託報酬などの運用コストが加わる。
3) 流動性：REITは市場で売買、REITファンドは換金時の解約手続きが必要。
4) 分散効果：REITファンドは複数REITへの分散ができるが、REITは個別銘柄の影響を受けやすい。
5) 税制：税制の取り扱いは国や投資形態で異なるため、実際の課税は商品資料を要確認。
この違いを理解することが、適切な商品選択の第一歩になります。

4. 投資する際の注意点とリスク

金利リスク：いずれの投資も金利の動向に影響を受けます。金利が上昇すると、REITの評価額が下がることがあり、配当利回りだけではなく株価の変動も大きくなることがあります。

景気リスクと空室リスク：景気が悪化すると賃料収入が減る可能性があり、空室が増えると収益が減少します。REITは特定の地域・用途に偏ることがあるため、地域分散が重要です。

費用と手数料：REITファンドは複数のREITに投資する分、管理費用や信託報酬がかかります。長期的なリターンにはこれらの費用が影響します。

流動性と市場リスク：上場REITは市場で売買できますが、急落時には売りづらいこともあります。ファンドも解約タイミングや基準価格の影響を受けます。
最後に、自分の投資目的とリスク許容度を明確にすることが最重要です。目的が「安定的な収入＋分散」ならREITファンド、目的が「個別銘柄の成長性＋直接的な所有感」ならREITを選ぶケースが多くなります。

5. まとめと選び方のポイント

選び方のポイントは3つです。
1) 投資目的とリスク許容度を明確にする。定期的な分配を重視するのか、長期の資産成長を重視するのかを決める。
2) 費用対効果を確認する。ファンドの場合は信託報酬、売買手数料、税制の優遇などを比較。
3) 分散と透明性を重視する。REITファンドは分散効果が高い一方、個別銘柄の動きが軽減される反面、情報開示の質にも注目。
実際には、ポートフォリオ全体のバランスを見て、1つだけを選ぶよりも、複数の商品を組み合わせることが現実的なケースが多いです。

この違いを理解して、自分の目的に最も合致する選択をすることが、成功への第一歩です。
最後に、投資を始める前には必ず最新の商品資料と公式情報を確認してください。ここで扱った内容は基本的なガイドであり、実務の判断には個別の商品データが欠かせません。

able> 項目 REIT REITファンド 所有形態 現物の不動産を直接所有 複数のREITを組み入れて間接投資 流動性 株式と同様に市場で取引 解約・換金の手続きが必要になる場合がある 費用 管理費が中心 信託報酬などの運用コストが追加 分散 特定銘柄の影響を受けやすい 複数銘柄の分散が可能 リスク要因 現物資産の値動き・金利影響 ファンド全体の運用成績・コスト影響 ble>

以上が、REITとREITファンドの基本的な違いと選び方の要点です。
実際には商品ごとに細かな条件や特徴が異なるため、比較表や公式資料をじっくり確認しましょう。
この情報を土台にして、あなた自身の投資スタイルに合う選択を見つけてください。

ピックアップ解説

昨日、友達と公園で「REITとREITファンドの違い」について雑談していたんだけど、結局のところ“現物を持つのがREIT、現物を持たずに複数をまとめて買えるのがREITファンド”というイメージでほぼまとまったんだ。たとえば友達は「配当が安定していると嬉しいからREITがいいかも」と言い、別の友達は「分散させたいからファンドの方が安心だよね」と答える。私はどちらも魅力があると感じ、長期の資産形成には両方を組み合わせるのが良いのではと提案した。現物を持つREITは景気の波を直接受けやすい一方、ファンドは運用コストがかかる分、リターンの上乗せが難しくなる場面もある。結局、自分の投資目的とリスク許容度を最初に決めることが大事だと再確認したよ。

この雑談の結論は、現実的には「目的別に組み合わせる」こと。配当中心ならREIT、分散と手間を抑えたいならREITファンド、というように使い分けるのが現実的で、知識は早めに蓄えておくと後々楽になるね。

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